Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Материнский капитал преимущественно используют для покупки жилья или улучшения жилищных условий. Средства, выделяемые государством, используются в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или идут на погашение части долга по ипотечному договору. Нередко перед заемщиком встает необходимость продажи квартиры, купленной на материнский капитал по договору ипотечного кредитования. Возможно ли это сделать, разберемся.

Способы продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом
Продажа недвижимости этой категории усложняется рядом моментов:

1. При покупке квартиры на маткапитал ребенку выделяется собственная доля. Она не должна «исчезнуть» ни в коем случае. Если родители решают продать недвижимость, то у них взамен должна быть другая квартира, дом, в котором они выделят ребенку долю.
2. Перед совершением сделки купли-продажи заемщик должен получить не только согласиебанка, но и разрешение органов опеки (оно выдается, если есть подтверждение, что права ребенка не ущемляются).

После получения согласия банка и разрешения органов опеки можно приступить к продаже объекта. Практика показывает, что популярностью пользуются следующие способы.

№1 – досрочное погашение кредита средствами покупателя
Способ подразумевает составление предварительного договора, по которому покупатель отдает задаток, равный сумме долга по ипотеке.

Полученными средствами заемщик оплачивает долг по ипотечному договору.
Подает заявление в Росреестр о снятии обременения и заранее оформленный договор купли-продажи (снятие обременения и регистрация сделки осуществляются параллельно). Важно! В отличие от «обычных» ситуаций смены собственника заемщику необходимо дополнительно к пакету документов приложить разрешение органов опеки.

Получает оставшуюся часть сумму за квартиру.

№2 – продажа банком
В этой ситуации банк сопровождает сделку. Он предоставляет две ячейки: в одну из них покупатель заложит сумму, которой будет погашен долго по ипотеке, а во вторую – сумму для передачи продавцу.

№3 – продаже по переуступке прав
Реализация этого способа тоже требует согласия банка: он должен одобрить нового заемщика, проверить его платежеспособность. Продавец «передает» право собственности и обязательства другому физическому лицу – покупателю. На руки получает разницу между рыночной стоимостью квартиры и долга, который остался по ипотечному договору.